Ngày 01/08/2024 đánh dấu một bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam khi ba luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Những thay đổi này không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường mà còn mang đến những cơ hội và thách thức mới cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân.

1. Luật Đất đai 2024: Minh bạch thủ tục, giảm giá bất động sản

Luật Đất đai sửa đổi 2024 hứa hẹn tháo gỡ nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản và giúp doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, người dân tiếp cận đất đai dễ dàng hơn. Đáng chú ý, Luật cho phép giao đất trực tiếp không qua đấu giá để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho giáo viên, nhân viên y tế ở các vùng khó khăn.

Quy định mới giúp tăng nguồn cung nhà ở, giảm giá bất động sản và giảm thiểu khiếu kiện liên quan đến đất đai. Luật cũng yêu cầu đấu giá, đấu thầu công khai, minh bạch, tránh tình trạng “sân sau”, và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có năng lực phát triển dự án nhanh chóng hơn.

Các chuyên gia nhận định, khi Luật có hiệu lực, các khó khăn pháp lý sẽ được gỡ bỏ, giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp, và giá bất động sản sẽ dần tiệm cận với giá trị thực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định rằng nếu Quốc hội đồng ý cho phép ba đạo luật trên có hiệu lực sớm hơn, sẽ giúp chúng đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Đấu thầu đã có hiệu lực trước đó. Cuối năm nay, khi Luật Đấu giá tài sản và Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn được thông qua, chùm năm luật này sẽ cùng nhau tạo ra một hệ thống pháp lý thống nhất, đồng bộ, giải quyết được những vướng mắc pháp lý mà hiện nay đang chiếm đến 70% trong các dự án bất động sản. Theo ông Châu, chỉ cần một vài điểm vướng mắc cũng đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường, cơ quan quản lý nhà nước và người dân.

2. Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2024: Minh bạch thị trường, bảo vệ người mua

Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 nhấn mạnh sự cần thiết phải công khai minh bạch, tuân thủ nghiêm ngặt các nghĩa vụ tài chính và đảm bảo an toàn cho người mua nhà. Những thay đổi này giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn và bảo vệ quyền lợi cho các bên liên quan.

Mở Rộng Quyền Kinh Doanh:

Điều chỉnh mới của Luật Bất động sản 2024 là rõ ràng hơn về việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không cần phải tuân thủ các thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư để hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như các tổ chức cá nhân trong nước. Thay vào đó, điều chỉnh này mở rộng phạm vi hoạt động và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức này, đồng thời đảm bảo tính thống nhất với quy định chung của Luật Đầu tư.

Quy Định Về Tiền Đặt Cọc:

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có điều khoản mới: chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa là 5% giá bán (hoặc thuê mua) căn nhà hoặc công trình xây dựng từ khách hàng khi đã đủ điều kiện kinh doanh theo quy định. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch.

Thu Tiền Trước Giao Nhà:

Luật cũng đã sửa đổi quy định về việc trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như trước đây. Điều này sẽ có tác động trực tiếp đến người mua nhà bằng cách giảm áp lực tài chính và đồng thời giảm thiểu mức độ rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này buộc các chủ đầu tư phải tích cực tìm kiếm và sắp xếp nguồn vốn từ các nguồn khác nhằm đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án.

Theo CBRE, quy định mới này đơn giản hóa thủ tục giấy tờ và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tuân thủ quy định, đồng thời cung cấp cho khách hàng cơ sở rõ ràng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi giao dịch với chủ đầu tư.

Hoàn Thành Nghĩa Vụ Tài Chính:

Thêm vào đó, về điều kiện để đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh, Luật mới bổ sung quy định về việc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với đất đai gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Quy định này tiếp tục nghiêm ngặt điều kiện đối với bất động sản khi đưa vào kinh doanh.

Trước đây, yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính chỉ được thực hiện riêng lẻ theo chính sách của từng địa phương, dẫn đến thiếu đồng bộ và gây bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư. Do đó, sửa đổi này có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định pháp luật.

Chuyển Nhượng Dự Án:

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, so với quy định hiện tại, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bổ sung yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư khi chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với đất liên quan đến dự án. Quy định này cứng rắn hơn về điều kiện chuyển nhượng, ngăn ngừa các hoạt động chuyển nhượng dự án nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận và tuân thủ nguyên tắc người bán chỉ được phép chuyển nhượng những gì mà họ sở hữu.

CBRE Việt Nam cho rằng, đây là điều khoản lọc chủ đầu tư, chỉ các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh mới có thể tham gia vào hoạt động M&A. Tuy nhiên, điều này cũng có thể là gánh nặng đối với các chủ đầu tư khi các dự án thường gặp phải tình trạng chậm triển khai ở Việt Nam.

Thanh Toán Qua Ngân Hàng:

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định rõ ràng về điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng phải thông qua các ngân hàng. Các trường hợp khác có thể được các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Quy định này cũng hướng đến thể chế hóa theo Điều 2.6 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tăng cường sử dụng thanh toán qua ngân hàng và ngăn chặn việc sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Luật cũng đề ra yêu cầu cụ thể cho các doanh nghiệp phải công khai thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, nhằm đảm bảo sự công khai và minh bạch của thị trường. Điều này giúp ngăn ngừa sự bất cân xứng trong thông tin và cung cấp cho các đối tượng cần thông tin một cách nhanh chóng và chính xác.

Công Khai Thông Tin và Ghi Đúng Giá Giao Dịch:

Luật cũng quy định rằng các giao dịch bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng mua bán, nhằm ngăn chặn việc trốn thuế. Việc ghi nhận đúng giá giao dịch này đảm bảo nguồn thông tin và dữ liệu đầy đủ, chính xác để phục vụ công tác quản lý và điều hành, đồng thời bảo đảm sát nhập nhất với thực tế thị trường, đặc biệt là đối với các quyết định liên quan đến giá cả.

Quy Định Về Nghề Môi Giới:

Với quy định mới, cá nhân được phép hành nghề môi giới bất động sản miễn là có chứng chỉ hành nghề môi giới và đã đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, không còn cho phép cá nhân hành nghề độc lập mà bắt buộc phải làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Quy định mới này thiết lập tiêu chuẩn để nghề môi giới trở nên chuyên nghiệp hơn và đồng thời giúp ngăn chặn thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.

3. Luật Nhà ở: Các Quy Định Mới Thúc Đẩy Doanh Nghiệp Đầu Tư Dự Án Nhà Ở Xã Hội

Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 có nhiều quy định mới ưu đãi đối với các doanh nghiệp và chủ đầu tư tham gia vào dự án nhà ở xã hội, nhằm giúp giải quyết các vấn đề pháp lý phức tạp đối với chủ đầu tư của các dự án phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).

Một trong những chính sách mới rõ ràng được quy định trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 là yêu cầu UBND cấp tỉnh phải cung cấp đủ lượng đất cần thiết để phát triển NƠXH, dựa trên các chương trình và kế hoạch đã được phê duyệt cho việc phát triển nhà ở cấp tỉnh. Đối với các thành phố thuộc loại đặc biệt, như loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh quyết định rằng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển NƠXH. Nếu không thực hiện được việc bố trí đất này trong dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư có thể bố trí quỹ đất NƠXH ở một vị trí khác hoặc thanh toán khoản tiền tương đương giá trị của quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển NƠXH

Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đã có những chính sách mới nhằm khuyến khích và thu hút các chủ đầu tư tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, bao gồm những ưu đãi đáng chú ý như miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất dự án, ưu đãi thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp, cũng như vay vốn với lãi suất ưu đãi.

Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được hưởng lợi nhuận định mức lên đến 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng cho phần diện tích xây dựng NƠXH. Họ cũng được phép dành tối đa 20% tổng diện tích đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại, và không phải tính chi phí đầu tư cho phần này vào giá thành NƠXH.

Luật cũng mở rộng vai trò của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam để giám sát các dự án đầu tư NƠXH, sử dụng nguồn tài chính công đoàn để hỗ trợ nhà ở xã hội cho công nhân và người lao động.

Đây là những chính sách đặc biệt mới giúp tăng cường hoạt động phát triển nhà ở xã hội, đồng thời thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.

Nguồn: Tạp chí điện tử pháp lý